Conheça as principais obrigações e direitos do incorporador, à luz da Lei 4.591/64, para uma incorporação bem sucedida.

OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR

• Providenciar a inscrição da incorporação no registro imobiliário (art. 32 da Lei 4.591/64).

• Indicar o número do registro da incorporação em todos os anúncios (salvo os publicados na seção de anúncios “classificados” dos jornais) e quaisquer papéis relativos ao empreendimento (art. 32, § 3º).

• Atualizar a documentação e revalidar o registro provisório da incorporação, se no prazo de 180 dias, esta não estiver concluída (art. 33 da Lei 4.591/64, combinado com o art. 12 da Lei 4.864/65).

• Consignar em todos os documentos preliminares o prazo de carência (art. 34, § 3º).

• Denunciar, se for o caso, a desistência da incorporação ao Registro de Imóveis, comunicando-a imediatamente aos adquirentes (art. 34, § 4º, e § 2º do art. 35).

• Promover dentro de 60 dias a contar do termo final do prazo de carência, se houver, a celebração dos contratos relativos à fração ideal do terreno e à construção e da convenção de condomínio. Não havendo prazo de carência, os 60 dias se contam da data de qualquer documento de ajuste preliminar (arts. 35 e 66, III, da Lei 4.591/64, e art. 13 da Lei 4.864/65).

• Pagar a multa de 50% sobre a quantia que houver recebido, cobrável por via executiva pelo adquirente ou candidato à aquisição, se deixar de outorgar os contratos definitivos (art. 35, § 5º).

• Mencionar nos contratos de construção os nomes dos responsáveis por seu custeio, assumindo-o, quanto às unidades não vendidas (art. 35, § 6º).

• Restituir, no prazo de 30 dias a contar da denúncia da desistência da incorporação, as importâncias recebidas dos adquirentes, sob pena de o fazer em ação executiva, com correção monetária, mais juros de 6% ao ano sobre o total corrigido (art. 36).

• Mencionar em todos os documentos de ajustes a existência de ônus real ou fiscal (arts. 37 e 66, II).

• Consignar no contrato a eventual ocupação do imóvel, a que título, e as condições de sua desocupação (art. 38).

• Discriminar nos contratos a parcela em dinheiro ou a quota-parte da área construída a ser dada em pagamento do terreno e, ainda, se o alienante do terreno ficou, ou não, sujeito a qualquer prestação ou encargo (art. 39).

• Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda, se constar preço (excetuam-se os anúncios classificados dos jornais), e se se tratar de construção pelo regime de empreitada reajustável, consignar o preço da fração ideal do terreno e o da construção; consignar esses preços isoladamente em quaisquer papéis destinados à realização da incorporação pelo regime de empreitada reajustável, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos, etc (art. 56);

• No regime de construção por administração, mencionar no contrato a data em que se iniciará efetivamente a obra e o montante do orçamento do seu custo, elaborado de conformidade com as normas do art. 53, II, atualizando-se esse montante no caso de ajustes celebrados até as fundações, após o término das mesmas e nas transferências ou sub-rogações do contrato (art. 59).

• Em toda publicidade ou propaganda escrita (exceto nos anúncios classificados dos jornais) destinada a promover a construção pelo regime de administração em que conste preço (não constando, fica dispensado o pormenor), discriminar o custo do terreno e o orçamento atualizado da construção, com as atualizações previstas nos arts. 59 e 60, indicando-se o mês a que se refere o orçamento e o tipo padronizado previsto para a construção (art. 62).

• Mencionar em todos os papéis utilizados para a incorporação pelo regime de construção por administração, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes, os dados mencionados na alínea anterior (art. 62, § 1º).

• Requerer a averbação da construção após a expedição do “habite-se”.

• Comparecer às assembleias de contratantes que tiver convocado (art. 49, § 3º).

• Fiscalizar o pagamento, pelo construtor e empreiteiros, de contribuições fiscais, previdenciárias, etc.

DIREITOS DO INCORPORADOR

• Exigir a assinatura do contrato, logo após o escoamento do prazo de carência, quando houver, ou em seguida ao documento preliminar, tudo sob pena de rescisão do ajuste, com perda das prestações e parcelas pagas.

• Reter a entrega da unidade, mesmo depois de sua construção, até que o compromissário comprador, aderente à incorporação, cumpra todas as obrigações assumidas (quando se tratar de contrato de construção, a retenção será exercida pelo condomínio ou pelo construtor – art. 52).

• Rescindir o contrato quando o adquirente ou contratante faltar com o pagamento de 3 prestações, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora (art. 63).