Conheça estes formatos societários para viabilizar a incorporação imobiliária.

SPE - Sociedade de Propósito Específico e SCP - Sociedade em Conta de Participação

28 de Junho 2018 as 14h40 | Por: Prof. Jamil Rahme.

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO – SPE

Sociedade de Propósito Específico – SPE, constituída pelo parágrafo único do art. 981 do Código Civil, é um modelo de organização societária pelo qual se constitui uma nova empresa, cuja atividade restringir-se-á à realização de um ou mais negócios determinados, que deve se revestir de uma das formas de sociedades empresárias tipificadas no ordenamento jurídico brasileiro, tais como, Sociedade Limitada (LTDA), Sociedade Autônoma (S/A), ou Empresa Individual de Responsabilidade Limitada (EIRELI), por exemplo.

O instrumento de constituição da SPE é o contrato ou estatuto social celebrado entre os sócios, cujas cláusulas essenciais deverão seguir a legislação que regulamenta o tipo societário com o qual a SPE se reveste, devendo ser registrado no Registro Público de Empresas Mercantis (Juntas Comerciais).

Vantagens da Sociedade de Propósito Específico – SPE:

Maior segurança a todos os agentes envolvidos, desde o comprador até a instituição financeira, tendo os riscos delimitados e inerentes à própria atividade fim especificada no contrato social da SPE.
Segregação de riscos, facilitando o acesso a crédito perante instituições financeiras e viabilização de outras formas de captação de recursos.
Facilidade de obtenção de alvarás, autorizações e certidões de regularidade fiscal.
Maior clareza e garantia aos compradores e aos financiadores, pois os patrimônios de cada SPE serão distintos, não se misturando as receitas nem despesas das outras atividades desenvolvidas pelas partes que a constituíram.
Objeto social restrito para o desenvolvimento de um único empreendimento, com prazo de existência pré-determinado, o que afasta ao máximo o risco financeiro na atividade desenvolvida pelo incorporador, pois para cada obra que será executada cria-se uma sociedade com patrimônio autônomo. Na incorporação imobiliária a SPE inicia-se com a aquisição do terreno e termina após a transferência de todas as unidades autônomas aos seus respectivos adquirentes.

SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO – SCP

Sociedade em Conta de Participação – SCP, regulada pelos artigos 991 a 996 do Código Civil, é um tipo societário que se caracteriza como uma sociedade não personalizada, na qual a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo Sócio Ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais (Sócios Participantes) dos resultados correspondentes, sendo amplamente utilizado para investimentos em geral, sem que haja confusão entre as figuras do investidor (sócio Participante) e do empreendedor/construtor/incorporador (Sócio Ostensivo), limitando e separando as responsabilidades.

A constituição de uma SCP independe de qualquer formalidade legal, podendo ser ajustada por contrato ou por todos os meios de direito, já que a lei não impôs forma especial. Entretanto, deve seguir todas as regras contábeis e determinações da Receita Federal aplicáveis às pessoas jurídicas em geral, inclusive com inscrição obrigatória perante o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), conforme Instrução Normativa RFB nº 1.470, de 30/05/2014.

Vantagens da Sociedade em Conta de Participação – SCP:

Mecanismo de parceria empresarial, no qual o Sócio Ostensivo (Incorporador) poderá captar no mercado um maior número de investidores (Sócios Participantes) para a realização do empreendimento imobiliário por ele pretendido, responsabilizando-se única e exclusivamente pelo desenvolvimento das atividades sociais.
Maior atratividade e segurança para os Sócios Participantes (investidores), que se manterão ocultos perante terceiros, não tendo qualquer responsabilidade na gestão e consecução dos negócios sociais, participando apenas de seus resultados. Têm, ainda, o direito de fiscalizar a gestão dos negócios, ou seja, a conduta do Sócio Ostensivo no cumprimento das obrigações que pactuaram entre si.