Incorporação em foco: o déficit habitacional e a sustentabilidade futura do mercado imobiliário no Brasil
13 de Maio 2021 as 13h00 | Por: Prof. Jamil Rahme.
Um dos principais desafios para a incorporação imobiliária no Brasil na atualidade se encontra no atendimento à expressiva demanda residencial representada pelo déficit existente no país: trata-se de excelente oportunidade para aprimorar a sustentabilidade do setor como um todo ao longo dos próximos anos.
Para incorporadores, as últimas semanas foram particularmente profícuas quanto às expectativas de dinamização do mercado imobiliário no país. Segundo uma pesquisa realizada pela Deloite para medir a confiança atual do setor, 77% das empresas entrevistadas afirmaram que o valor de imóveis deve subir nos próximos 12 meses, índice que sobe a 95% quando se considera o período dos próximos 5 anos!
Grande parte destas expectativas otimistas a curto e longo prazo se deve à conjunção propícia de fatores que atualmente incidem sobre o mercado imobiliário brasileiro, principalmente quanto à ampliação na oferta de crédito nas duas pontas, assim como diante da progressiva retomada do desempenho comercial do setor a patamares anteriores à pandemia.
Neste cenário, a recente implementação do Programa Casa Verde-e-Amarela pelo Governo Federal serviu para impulsionar ainda mais as previsões do mercado imobiliário quanto ao seu futuro: criou condições de negócios profundamente vantajosas para incorporadores que atuam no lançamento de moradias para faixas de clientes de baixa renda no país!
Quanto ao Programa, um de seus benefícios mais significativos reside em criar circunstâncias de incentivo direto ao empreendedorismo para atacar um dos principais gargalos sociais e em infraestrutura brasileira - no caso, o expressivo déficit habitacional existente no país.
Para se ter uma ideia da situação atual, de acordo com um estudo encomendado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), será necessária a construção de cerca de 11,9 milhões de unidades residenciais para famílias brasileiras entre 2020 e 2030 para dar conta da demanda atualmente representada pelo déficit habitacional.
Ainda que a maior parte do déficit no país se concentre em segmentos de baixa renda, a demanda por unidades de médio e alto padrão não será proporcionalmente menos expressiva: este cenário de altos patamares de procura futura representam tanto a formação de oportunidades contínuas para o setor a longo prazo, quanto uma garantia de condições para a sua expansão sustentável nos próximos anos!
Para aproveitar ao máximo este cenário de oportunidades, dois elementos são importantes para empreendedores que atuam na área:
- Compreender o papel da incorporação imobiliária na redução do déficit habitacional no país nos últimos anos;
- Planejar minuciosamente seus investimentos para atender à forte demanda.
Para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, a superação do déficit habitacional brasileiro é uma das maiores oportunidades para incorporadores criarem um ambiente sustentável para seus negócios: os caminhos para materializar estas altas perspectivas são o tema de nossa coluna Incorporação em Foco!
A INCORPORAÇÃO ATUANDO PARA REDUZIR O DÉFICIT HABITACIONAL BRASILEIRO
Uma das principais características do déficit habitacional existente no Brasil se encontra em sua segmentação: as demandas que engloba se dividem entre perspectivas quantitativas e qualitativas voltadas para a sua superação nos próximos anos.
No plano quantitativo, nota-se que, ao longo da década de 2010, o déficit habitacional brasileiro flutuou numa média calculada em torno de 4,5 milhões de moradias. Este panorama apresenta uma significativa redução da carência de moradias, principalmente quando comparada com a média da década anterior, situada no entorno de 6 milhões de unidades habitacionais.
Nos últimos anos, pode-se dizer que grande parte desta redução se deu a partir dos incentivos diretos à atuação da incorporação imobiliária nos programas habitacionais implementados no país!
Nesse aspecto, a transformação do caráter destas políticas, agregando incentivos diretos para que famílias de baixa renda viabilizassem a aquisição da casa própria via mercado, não só contribuiu diretamente para a ampliação do escopo de segmentos populacionais atendidos pela incorporação imobiliária, como igualmente impulsionou sua capacidade de produção de novas unidades residenciais no país.
Ao combinar a redução dos riscos envolvendo o crédito com subsídios à sua aquisição por famílias de baixa, tais programas colaboraram amplamente para a criação de um cenário profundamente favorável à realização de investimentos contínuos para a construção de moradias populares por incorporadores.
A abertura das políticas habitacionais para o estabelecimento de parcerias com a iniciativa privada foi o que igualmente permitiu que, entre 2010 e 2014, o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) acompanhasse o crescimento demográfico do país e conseguisse reduzir numa média de 2,8% ao ano o déficit habitacional no Brasil!
Este panorama igualmente transformou significativamente o caráter do foco da incorporação imobiliária no país nos últimos anos. Para se ter uma ideia, a construção de moradias para estes segmentos atualmente representa cerca de dois terços do total de unidades residenciais produzidas e vendidas pelo setor da incorporação imobiliária!
Diante deste cenário, o aperfeiçoamento destas políticas - através da recente promulgação do Programa Casa Verde-e-Amarela – significa, principalmente, a continuação de incentivos à atuação do setor no atendimento da expressiva demanda representada pelo déficit habitacional ao longo da década de 2020.
Quanto ao mercado imobiliário brasileiro, também é importante ressaltar que toda esta transformação recente de suas dinâmicas e focos de atuação está se dando também tendo uma expressiva demanda futura para o atendimento de segmentos de moradia de médio e alto padrão.
Para estes segmentos, a principal característica de seu déficit habitacional tem sido de ordem qualitativa: ao longo dos últimos anos, a demanda por unidades que adotam elementos como o uso sustentável de recursos, assim como as novas necessidades surgidas com a pandemia, contribui enormemente para o aquecimento do mercado de atendimento a estes perfis!
Seja no prisma quantitativo, seja no prisma qualitativo, portanto, o que se percebe é que a atividade incorporadora ainda tem muito a contribuir para a redução do déficit habitacional no Brasil: aproveitar estas oportunidades de atendimento direto a esta enorme demanda represada exigirá, acima de tudo, planejamento preciso de quem empreende na área!
PLANEJANDO PARA ATENDER À DEMANDA REPRESENTADA PELO DÉFICIT HABITACIONAL
Um dos principais fatores envolvidos no atendimento a esta demanda se encontra na importância conferida à seleção de praças de atuação para a eficácia do planejamento elaborado por empreendedores da área.
Por sua própria imensidão territorial e singularidades de cada região, as dinâmicas que determinam as dimensões do déficit habitacional no país não só variam de Estado para Estado, como também de cidade para cidade – fator que igualmente se reflete na distinção entre perfis de compradores a serem atendidos em cada praça de atuação.
Num cenário com tantas nuances, investir nas oportunidades mais sustentáveis para contribuir com a redução do déficit habitacional envolve acrescentar aos planos de novos lançamentos uma leitura apurada da potencialidade quantitativa de demanda em cada mercado.
Neste aspecto, para quem almeja empreender em habitação popular, é importante ressaltar que uma das grandes singularidades do Programa Casa Verde-e-Amarela se encontra na regionalização de seus incentivos: famílias residentes nas regiões Norte e Nordeste contarão com um regime especial de crédito, fator que deve impulsionar diretamente a dinamização do mercado imobiliário nestas praças!
A presença destas condições especiais não significa, entretanto, que o potencial de atendimento para famílias de baixa renda em outras regiões seja menor: para ficar em um exemplo, o déficit habitacional no Sudeste praticamente se manteve estável no período entre 2004 e 2019 – fator que permite afirmar que a região continua a ser particularmente atraente para quem atua nesta demanda.
No que tange ao mercado de unidades de médio e alto padrão, a mesma nuance quanto à regionalização se dá. Ainda que, por seu maior poder aquisitivo, as regiões Sul e Sudeste continuarão a ter demanda considerável por esse tipo de imóvel, a abertura de novos polos de desenvolvimento em outras regiões permite afirmar que elas igualmente contarão com uma carência considerável por investimentos deste porte!
A adoção do recorte por segmentos de mercado também será fundamental no que tange à seleção de cidades a serem priorizadas para novos lançamentos: quanto a esta escala, o fator de maior importância envolve a adoção de critérios refinados para a aquisição de terrenos para a construção de novas unidades residenciais.
Neste fator, a precisão no direcionamento de investimentos abrange a percepção acurada quanto aos distintos elementos elencados como importantes para cada segmento em sua tomada de decisão de compra de um imóvel.
Para perfis compradores de baixa renda, localidades que contemplem a acessibilidade como critério primordial detém peso significativo em sua decisão. No caso, facilidades como a presença de transporte público de qualidade, a proximidade com zonas comerciais, e a existência de equipamentos públicos de saúde e educação são fatores que não devem ser desprezados no planejamento do atendimento desta demanda.
Já para perfis de média e alta renda, o potencial de valorização de imóveis é um critério indispensável em sua tomada de decisão. Nesse caso, a perspectiva de enquadrar a aquisição de uma unidade residencial como um investimento rentável é elemento que detém importância igual ou mesmo maior que a proximidade de localização quanto a espaços de trabalho ou a presença de equipamentos de lazer.
Seja quanto à diversidade praças de atuação, seja quanto aos segmentos a serem privilegiados na construção de novos lançamentos, lidar com o expressivo déficit habitacional ao longo desta década será não só um dos maiores desafios para a incorporação imobiliária do país, como também uma das maiores oportunidades para o setor dinamizar o mercado e dar sustentabilidade contínua a seu ambiente de negócios!
Para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, contribuir com a importante missão de materializar o acesso de milhões de famílias brasileiras à casa própria nos próximos anos será, portanto, conciliar excelência e direcionamento em planejamento estratégico de investimentos, voltando ambos para materializar as melhores oportunidades tanto para empreendedores, quanto para compradores!