Incorporação em foco: a importância da modernização dos registros cartoriais para incorporadores através da MP 1085/21
18 de Abril 2022 as 11h10 | Por: Prof. Jamil Rahme.
A complexidade existente na tramitação de processos burocráticos requeridos para empreender em incorporação imobiliária sempre foi um dos principais entraves para aperfeiçoar o ambiente de negócios do setor no Brasil. Num cenário em que as facilidades tecnológicas têm tido grande impacto na dinâmica do mercado imobiliário, mais do que nunca a modernização dos trâmites burocráticos se faz necessária.
Pela própria legislação que regula o setor da incorporação imobiliária no país, os registros cartoriais sempre foram um fator indispensável para quem almeja empreender com máxima segurança jurídica no país: a agilidade de Cartórios não só é o que permite a rápida comercialização de unidades autônomas de um empreendimento, como também o aproveitamento das melhores oportunidades de mercado!
No Brasil, não são poucos os impactos negativos oriundos dos entraves existentes em registros cartoriais nos últimos anos: segundo um estudo realizado em 2014 em parceria entre ABRAINC (Associação Brasileira das Incorporadoras), CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) e MBC (Movimento Brasil Competitivo), a burocracia existente no país pode encarecer em até 12% o custo final de um imóvel!
Considerando o período entre a publicação deste estudo e os dias atuais, não foram pequenos os prejuízos causados pela complexidade da tramitação de registros cartoriais: além de encarecer o custo de obras e de imóveis, o desrespeito aos prazos legais de avaliação de registros igualmente dificulta a geração de milhares de empregos por parte de quem atua em incorporação imobiliária no Brasil!
São precisamente estes gargalos que a publicação pelo governo federal da Medida Provisória (MP) 1085/21 em 28 de dezembro de 2021 almeja enfrentar: se transformadas em lei, suas disposições em muito contribuirão para potencializar positivamente a dinâmica de funcionamento do mercado imobiliário no pais!
Para compreender a importância dos efeitos da modernização dos registros cartoriais no país para incorporadores na atualidade, dois elementos são fundamentais:
- O que muda em registros cartoriais com a MP 1085/2021?
- Quais os principais impactos da MP 1085/21 sobre os processos de incorporação imobiliária no país?
Para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, a conciliação entre agilidade burocrática e segurança jurídica é um dos principais pilares para a prosperidade do mercado imobiliário brasileiro: as mudanças benéficas trazidas pela MP 1085/2021 para o setor são o tema da nossa coluna Incorporação em Foco!
A FLEXIBILIZAÇÃO CARTORIAL ATRAVÉS DA MP 1085/2021
A adequação do compasso entre a realização de trâmites cartoriais e a efetiva realidade dinâmica de funcionamento do mercado imobiliário nos tempos atuais sempre foi uma das principais demandas de quem atua no setor no país: flexibilidade e agilidade cada vez mais são ativos indispensáveis para a realização dos melhores negócios em incorporação imobiliária!
Nesse sentido, à luz dos profundos impactos das tecnologias sobre a dinâmica do mercado imobiliário brasileira, a atualização da Lei nº 6015/73 – que regula os registros públicos cartoriais no país – se transformou em uma necessidade urgente: é esta atualização que a MP 1085/21 proverá, se transformada em lei, para quem empreende no setor.
Nesse sentido, o primeiro dispositivo de grande importância oriundo desta MP se encontra na criação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP): este sistema prevê a interconexão e a centralização eletrônica de todos os atos cartoriais praticados no país, facilitando não só o registro de documentos, como igualmente o acompanhamento de processos em cartório para quem empreende na área!
Um segundo elemento diretamente decorrente da criação do SERP se encontra na dispensa de apresentação de documentos físicos para efetivação de registros cartoriais: além de sua praticidade, este dispositivo assegura maior eficiência e detalhamento para a consulta de documentações em análise ou sob a posse de Cartórios de Registros de Imóveis por todo o país!
Outro dispositivo de grande importância que atualiza diretamente a Lei nº 6015/73 se encontra na redução dos prazos de análise e registro de documentação imobiliária em Cartórios: dentre outros elementos nesta temática, a MP prevê a redução de 30 dias corridos para 5 dias úteis nos prazos de registro de compra e venda de imóveis!
Através destas e de outras medidas previstas por esta MP, grande parte dos entraves atualmente existentes em burocracia para a rotina de negócios de incorporadores terão seus efeitos ou fortemente reduzidos, ou completamente eliminados!
OS IMPACTOS DA MODERNIZAÇÃO DOS REGISTROS DE IMÓVEIS SOBRE A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Algumas das principais mudanças surgidas com a MP 1085/21 que poderão ser efetivadas em lei dizem respeito a transformações em diversos aspectos dos documentos necessários tanto para a tramitação de processos específicos de empreendimentos oriundos da incorporação imobiliária, quanto para o registro de imóveis em Cartórios no país.
No primeiro aspecto, se destaca a eliminação da necessidade de averbação da extinção de uma unidade autônoma como parte do patrimônio de afetação de um empreendimento em caso de sua venda: pela MP, o devido registro do contrato de compra e venda da unidade implicará automaticamente em sua exclusão do patrimônio de afetação em empreendimentos que utilizam este recurso!
Outro fator relacionado a processos de incorporação que mudará se encontra na possibilidade de instituição do condomínio edilício de um empreendimento posteriormente tanto ao registro de seu memorial de incorporação em cartório, quanto à averbação de início de suas obras.
De um lado, esta mudança possibilita a incorporadoras realizar a divisão do terreno em frações ideais após o registro de imóveis, o que permite a comercialização de unidades a partir da planta. De outro, este dispositivo igualmente favorece que um imóvel seja financiado por adquirentes já durante a fase de construção do empreendimento, reforçando diretamente o fluxo de caixa de incorporadoras já durante esta fase!
Já quanto ao segundo aspecto, o primeiro ponto a ser destacado na MP é a da concentração da matrícula de registro de imóveis: este dispositivo tem por objetivo reunir – independentemente de diferentes circunscrições de um imóvel – numa mesma matrícula todos os atos de registro e averbação praticados sobre o mesmo, trazendo maior segurança jurídica às transações de imóveis para quem atua no mercado!
A última mudança que merece destaque neste tópico - que se relaciona com a matrícula de imóveis - se refere à criação da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel: ao baratear a obtenção do status jurídico de um imóvel, este instrumento igualmente facilita que incorporadores reúnam informações cruciais sobre terrenos para futuros empreendimentos que já contenham edificações construídas em sua área!
Pelo conjunto de mudanças trazidas com a MP 1085/21, sua transformação em lei constituirá grande avanço para a dinâmica do mercado imobiliário no país: para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, a modernização dos registros cartoriais será um instrumento indispensável para dar maior agilidade e eficiência para os negócios de quem empreende em incorporação imobiliária!