Equívoco do mercado em relação à legislação sobre a verdadeira área real de uma unidade autônoma.

Lamentavelmente, existe um grande descompasso entre a legislação e o entendimento do mercado, quer entre os técnicos (incorporadores, construtores, corretores), quer entre os compradores de imóveis, no conceito de área real.

Querem ver? : Se disséssemos a um comprador qualquer: estamos lhe vendendo um apartamento de 100 m², ele entenderia, ou não entenderia, que esta área seria “da porta para dentro” ?

Certamente que sim. Mas a legislação diz outra coisa ao considerar a possibilidade de pertencer à área real privativa tudo que é privativo àquele apartamento no edifício, como vagas de garagem, cômodos de despejo, etc.

E a situação agravou-se mais com o advento do novo Código Civil, que permitiu que partes acessórias de unidades autônomas, isto é, pertencentes a uma unidade autônoma (e que, portanto, não têm fração ideal) também pudessem ser vendidas separadamente (art. 1339 § 2º).

Ora, tradicionalmente, as vagas de garagem eram tratadas na NBR 12.721 como áreas comuns de divisão não proporcional, e, portanto, como áreas comuns, não podiam ser vendidas.

Mas como o Código Civil permitiu a venda de partes acessórias de uma unidade autônoma (como as vagas de garagem), elas precisam ser legalmente  vendáveis. Assim, precisariam deslocar-se, na NBR 12.721, da área comum de divisão não proporcional (que não pode ser vendida) para a área real privativa (que pode ser vendida).

Seguramente que a possibilidade de venda de uma vaga de garagem para outro condômino agregará preço à unidade autônoma.

Desta forma, incorporadores atentos inseriram as vagas de garagem nas áreas reais privativas das unidades autônomas.

Mas, na ótica singela do comprador, a situação ficou completamente distorcida do que ele entende como área real. Principalmente porque, agora, as vagas de garagem estarão incluídas dentro das áreas reais privativas de cada unidade autônoma.

Tecnicamente falando, elas deverão constar na NBR 12.721, Quadro II, na coluna 21 (áreas cobertas de padrão diferente ou descobertas).

As áreas desta coluna, somadas com as da coluna 20 (coberta padrão), formam a coluna 23 que é a da área real privativa e que constará em todos os documentos, sobretudo nas escrituras e, por isto mesmo, a consideramos a coluna de “enganar o comprador”.

Esta situação cria excelente ambiente para atuação de maus incorporadores ou maus corretores, já que poderão passar esta informação ao comprador leigo que, nem de longe, imagina estarem incluídas nesta área as vagas de garagem ou cômodos de despejo.

Com a recente modificação da norma para NBR 12.721:2006, felizmente, ficou separada a parte da área real privativa que é “da porta para dentro” (como o comprador leigo entende como área real) e que passou a denominar-se  “área real privativa principal”, da parte da área real privativa que é “da porta para fora”, e que passou a denominar-se “área real privativa acessória”.

Esta separação ficou clara na NBR 12.721:2006, Quadro IV B: a coluna B refere-se à área real privativa principal e a coluna C refere-se à área real privativa acessória.

Seu somatório equivale à coluna 23 do Quadro II que é a área real privativa e que vai constar em todos os documentos, como escrituras, etc.

Assim, maus incorporadores ou maus corretores poderão enganar os compradores até utilizando a própria legislação: bastarão mostrar-lhes a NBR 12.721, Quadro II, coluna 23, como a comprovação legal registrada no Cartório de Registro de Imóveis, de que a área real privativa de seu apartamento é de x metros quadrados. E o incauto comprador estará comprando “gato por lebre”, porque nem imagina que dentro daquela área estarão as vagas de garagem, cômodo de despejo, etc.

É, portanto, muito importante que haja informação ao mercado, e consequente padronização, no conceito de área para o comprador leigo, com a divulgação, não da área real privativa, mas da área real privativa principal, que é aquela da sua natural compreensão, isto é, a “da porta para dentro”.

Julgamos importante alertar também o comprador leigo de que esta área real inclui todas as paredes externas àquela unidade autônoma (exceção nas divisas com outra unidade autônoma, em que o limite se faz pelo eixo da parede contígua).

Com este esclarecimento e padronização muitos compradores leigos deixarão de ser enganados, trazendo mais credibilidade aos incorporadores e corretores, com o consequente incremento das vendas, que é o que todos desejamos.