Incorporação em Foco: o que diz a tendência atual de alta nos preços dos imóveis no país?
19 de Fevereiro 2021 as 15h35 | Por: Prof. Jamil Rahme.
As últimas semanas foram de contínua divulgação de excelentes notícias acerca do desempenho e das expectativas de mercado para a incorporação imobiliária brasileira em 2021: uma das principais diz respeito às tendências animadoras quanto aos preços de imóveis residenciais no país ao longo do segundo semestre de 2020.
No caso, trata-se do fato de que, pela primeira vez em quatro anos, os preços deste tipo de imóvel fecharam o ano de 2020 apresentando alta média de 10,28% perante o ano anterior: esta animadora notícia representa um dos destaques de um cenário composto pela presença de diversos indicadores que apontam para um aumento sustentado não só das atividades da incorporação para 2021, como também de sua demanda.
No panorama atual de atividades da incorporação, o primeiro indicador que permite expressar este otimismo se relaciona ao desempenho global da construção civil no Brasil nos últimos meses de 2020: o setor fechou os últimos seis meses não só com altas seguidas em contratações de profissionais para novos empreendimentos, como tem liderado a geração de empregos no país.
Outro aspecto que inspira confiança no futuro para incorporadores se refere aos reflexos da alta performance dos fundos imobiliários atuantes no Brasil em 2020: tanto houve crescimento de mais de 40% no volume de recursos disponibilizados para financiamento da aquisição e construção de imóveis, quanto uma expansão significativa de mais de 70% na composição total de seus investidores!
Tudo isso se refletiu e continuará a se refletir igualmente no desempenho comercial da incorporação no Brasil em 2020: mesmo diante de um cenário adverso como o apresentado pela pandemia, o setor apresentou um aumento médio de cerca de 11% em valor líquido de vendas ao longo do último ano!
A este conjunto, a tendência de alta de preços de imóveis residenciais apresentada em 2020 não só representa um mercado confiante num cenário de franca recuperação, como também que seu crescimento se encontra diretamente atrelado a uma forte demanda por imóveis no país!
Diante de um cenário tão animador, a compreensão acurada acerca do que tem levado a este aumento de demanda se torna ainda mais indispensável para incorporadores que estão planejando seus investimentos para 2021. Para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, a situação atual dos três fatores abaixo não só explica este cenário, como permite as mais altas expectativas para 2021:
- os patamares de financiamento de imóveis no Brasil;
- a percepção do mercado sobre o imóvel como investimento;
- as novas demandas para a incorporação residencial.
Na visão do CIE, os incorporadores que desempenham sua missão de atender ao mercado com excelência são também aqueles que melhor sabem se aproveitar de cenários de forte expansão do setor: os motivos por trás da alta demanda por imóveis residenciais no país são o tema de nossa coluna Incorporação em Foco de hoje!
A BAIXA TAXA DE JUROS E A AMPLIAÇÃO DA OFERTA DO CRÉDITO NO PAÍS
Um dos elementos que mais diretamente influenciam no comportamento do mercado imobiliário brasileiro se encontra na relação existente entre as taxas de juros praticadas no país e seu reflexo sobre a oferta de crédito: as facilidades em financiamento tem por consequência o aquecimento direto do desempenho do setor.
Seja para empreendedores, seja para adquirentes, as taxas praticadas no mercado se ajustam diretamente aos patamares determinados pelo Banco Central, através da Taxa SELIC: neste aspecto, um elemento de extrema importância que explica as expectativas atuais de crescimento para a incorporação se encontra no fato de que esta taxa foi mantida a 2% ao ano em reunião do COPOM em janeiro de 2021.
Além de ser o patamar mais baixo da taxa SELIC da história brasileira, sua manutenção nestes níveis nos últimos meses tem tido impactos sobre diversos setores do mercado: no ramo imobiliário, este cenário tem contribuído em dimensões muito além de facilitar a oferta de crédito – a taxas particularmente atraentes - para investimentos em novos lançamentos por fundos na ponta dos incorporadores.
Na ponta dos adquirentes, tem havido tanto um aumento significativo no montante de crédito disponível para financiamento, quanto a intensificação da concorrência entre bancos na oferta de linhas de crédito para esta finalidade.
Nos dias atuais, esta ampliação da concorrência entre instituições de financiamento tem influenciado dois fatores: a redução nas taxas de juros anuais praticadas sobre o crédito para a aquisição de imóveis – atualmente, contando com taxas entre 6,5 a 7,5% -, e o aumento na portabilidade de contratos entre bancos como parte do comportamento atual das famílias que adquiriram financiamento nos últimos anos.
O primeiro destes fatores tem tido impacto direto sobre a expansão da intenção de compras de imóveis ao longo do segundo semestre de 2020: trata-se de um dos momentos mais atraentes da história do país para a compra de imóveis via financiamento à longo prazo!
Conjuntamente à ampliação do acesso ao mercado de imóveis - que se atrela à redução global dos juros no país - este fator, portanto, auxilia a explicar tanto a expansão significativa da demanda nos últimos meses, quanto também a continuidade em seu crescimento esperada em 2021 – mesmo diante da possibilidade de aumentos de pequena monta na taxa SELIC ao longo do ano.
O segundo fator se relaciona à solidez e estabilidade do crescimento futuro do mercado: a intensificação nas transições de portabilidade de contratos de financiamento de imóveis por adquirentes significa igualmente uma tendência potencial de redução expressiva em índices de inadimplência!
Neste caso, a importância deste fator para as expectativas do mercado em 2021 se refere principalmente às motivações para esta transição: a obtenção de condições mais vantajosas em juros - e em suavização das condições de pagamento -, por meio da migração da portabilidade de contratos entre bancos.
A estes fatores, se junta um terceiro, inteiramente relacionado à sustentabilidade do crescimento futuro do mercado de crédito imobiliário no Brasil - no caso, o amplo potencial de ampliação deste setor.
Para se ter uma ideia, na atualidade o mercado de financiamento imobiliário no país movimenta um valor correspondente a cerca de 10% de seu PIB, enquanto que em países como o Chile ou os EUA, estas proporções são de 25 e 50%!
Considerando o significativo déficit habitacional ainda existente no país– 4,5 milhões de unidades -, há uma lacuna gigantesca a ser explorada e absorvida nos próximos anos que permitem a expansão deste setor do mercado em solo brasileiro!
No cenário atual, a conjunção entre estes fatores forma um dos principais motivos que se encontram ao redor do expressivo aumento e sustentabilidade da demanda por novos imóveis no país: forma igualmente um dos melhores cenários para que incorporadores elaborem novos planos de lançamentos para serem disponibilizados no mercado!
OS REFORÇOS NA PERCEPÇÃO DO IMÓVEL COMO INVESTIMENTO SEGURO NA ATUALIDADE
A atual perspectiva de manutenção das taxas de juros em baixíssimos patamares no Brasil não só contribui para um panorama propício para a expansão do mercado de financiamento imobiliário na atualidade: igualmente tem colaborado para ampliar os contornos relacionados à aquisição de imóveis como um dos investimentos mais seguros no país!
Não é de hoje que o investimento em imóveis é associado à segurança: tradicionalmente, a compra de unidades se associa a fatores como a estabilidade, interligada à sua segurança jurídica e relativa imunidade às vulnerabilidades momentâneas da economia, às perspectivas de valorização futura, a depender de sua localização, e à sua rentabilidade, relacionada à possibilidade de locação.
Quanto a estes aspectos, um cenário de aumento sustentado e continuado na demanda por imóveis como o atual tem reforçado diretamente a importância destes prismas relacionados a este investimento, principalmente no que tange à sua sustentabilidade!
Neste fator em específico, pode-se dizer que a relação entre a ampliação do acesso ao financiamento imobiliário com a existência de um déficit ainda significativo em capacidade de atendimento pelo mercado colabora, de um lado, para a percepção disseminada entre adquirentes de que se trata de um tipo de investimento com alto potencial de retorno, seja em valorização, seja em rentabilidade.
A isso se soma um dos efeitos especificamente mais significativos dos baixos patamares de juros existentes no país: a redução momentânea no retorno de outras aplicações diretamente relacionadas ao mercado financeiro tem favorecido diretamente a percepção de que a compra de imóveis é uma forma tanto de diversificar, quanto de reduzir riscos em investimentos!
Além de contribuir para a sustentabilidade no aumento da demanda como a atualmente verificada no país, este perfil de comprador não só se beneficia das facilidades em financiamento – vistas como um estímulo -, como também detém uma postura de diversificar seus investimentos entre a compra de imóveis ou de cotas em fundos imobiliários – o que favorece a incorporação nas duas pontas!
Ao atrelar segurança e diversificação, a percepção sobre o investimento em imóveis somente tem se fortalecido no país na atualidade, tendência que deve se manter ao longo de 2021: auxilia na criação de um ambiente particularmente sustentável para a materialização de novos lançamentos em incorporação imobiliária no país com grandes perspectivas de rápidos retornos!
AS NOVAS TENDÊNCIAS NA DEMANDA POR UNIDADES RESIDENCIAIS
Um último fator que se relaciona diretamente com a expansão e valorização recente envolvida na comercialização de lançamentos residenciais no país diz respeito aos perfis de unidades demandadas por adquirentes na atualidade.
Neste fator, as atuais facilidades quanto à obtenção de financiamento imobiliário têm servido tanto para ampliar o perfil de clientes, como para favorecer a decisão de compra daqueles já detinham condições prévias de adquirir um novo imóvel.
Quanto à ampliação de clientes, grande parte deste perfil está sendo composto por famílias de baixa renda que almejam ou adquirir seu primeiro patrimônio imobiliário, ou melhorar suas condições de moradia através de imóveis mais novos.
Para empreendedores que atendem este perfil de clientes, a grande notícia se encontra na promulgação do Programa Casa Verde e Amarela pelo governo federal: além de deter R$ 56,5 bilhões para serem investidos em habitação popular em 2021, o programa conta com todo um conjunto de políticas especiais em direção de aprimorar o atendimento deste tipo de demanda no país.
Ao assegurar a inclusão da demanda proveniente deste perfil de renda familiar no mercado nos próximos anos através de seus incentivos especiais à obtenção de crédito, o foco em projetos para novos lançamentos em incorporação para este tipo de unidade residencial está se transformando numa das mais seguras opções de investimentos para empreendedores brasileiros na atualidade!
No que tange ao perfil de clientes que já possuem condições de obterem financiamento, parcela significativa dos mesmos está indo ao mercado em busca tanto de um investimento com potencial de valorização e em rentabilidade, quanto na procura por maior conforto, a partir da mudança para unidades maiores e mais bem localizadas.
Conforme visto anteriormente, grande parte do que tem impulsionado o primeiro grupo se encontra nos baixos riscos em investimentos representados por imóveis na atualidade. Já no que tange ao segundo, parte expressiva de suas motivações se relaciona com necessidades surgidas diretamente com a pandemia.
Dentre os principais aspectos procurados por este grupo, se encontra tanto a inclusão de áreas externas para fins de lazer e convívio como varandas espaçosas, quanto no que se refere à conversibilidade de ambientes, abrangendo principalmente a possibilidade de sua transformação em home offices.
Para estes casos, contemplar determinadas alterações em projetos de novas unidades residenciais de alto padrão tem sido ótima saída para empreendedores que pretendem investir neste ramo de incorporação!
Independentemente dos focos de atuação de incorporadores residenciais, o momento inspira profundo otimismo: para o CIE, a precisão no planejamento comercial é o que garantirá rentabilidade e crescimento, seja para empreendedores que investirem no aprimoramento dos projetos em seus ramos de atuação, seja na diversificação de seus investimentos, se expandindo para atender novos perfis de clientes!